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集體土地直接入市,對樓市影響有多大?

時間:2018-12-25 10:18:33 來源:未知 作者:admin 點擊:

土地是財富之母。任何風吹草動,都會帶來長遠影響。

這一次,土地制度改革,終于邁出實質性步伐。

23日提前全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案,在土地制度改革上做出探索:

1、刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定;

2、對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

3、現行城市房地產管理法,關于集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規定,新增加一句“法律另有規定的除外”,以銜接土地管理法修改。

這三條修改,簡而言之可概括為非農建設用地不再“必須國有”、工商業小產權房有望轉正、相關法規同步修改。

這意味著什么,又會對樓市帶來何種影響?


01 不再“必須國有”,意味著什么?

不再“必須國有”,聽起來很拗口。要想理解這句話的含義,必須要明白我國的土地制度有何特殊之處。

在中國,城市土地歸國家所有,農村土地歸集體所有。這里的集體土地,包含城中村在內。即便是被CBD鋼筋水泥森林包圍的城中村,其用地性質仍舊是集體用地,而非國有用地。

城市建設時,國有土地可以直接入市交易,而包括城中村在內的集體土地,則要通過政府征收,先在土地性質上變成國有土地,才能在二級市場上進行交易。

國有土地直接入市,集體用地必須“國有化”方能入市。后者比前者多了一個“中間商”,這就帶來無窮無盡的問題。作為“中間商”的地方政府可以通過“賺差價”的方式,在其中獲取巨額的土地出讓金。而利益分配矛盾,也為城中村改造、城市拆遷帶來巨大矛盾。

更關鍵的是,所有土地都必須轉為國有性質方能入市交易,那么地方政府順勢成了土地的唯一供應者。唯一,必然意味著壟斷,壟斷必然意味著供給不足,供給不足必然帶來供求失衡,而供求失衡正是房價上漲的最大動力之一。

如果農村集體土地,不再“必須國有”,甚至獲得與城市國有土地同等的權益。那么,土地供應壟斷制,就會失去根本支撐。

一言以蔽之,沒了“中間商”賺差價。

當然,這并非土地性質變化,集體土地還是集體土地,國有土地還是國有土地。只是在入市交易上,方式發生了變化。此前部分城市就已放開了農村集體土地建設租賃房,如今集體經營土地直接上市有望,這都是具體使用方式變化,不涉及土地制度本身。

同時,理論是一方面,現實是另一方面。沒有多少城市能拒絕土地財政的誘惑,也沒有幾個城市能擺脫土地壟斷供應的利益依賴。具體如何落地,仍有賴細則公布。


02 小產權房轉正仍舊無望!

集體土地可以入市交易,這是否意味著小產權房轉正?

顯然不是。這一次的集體土地入市,是有明確前提的。這一前提就是:工業、商業等經營性用途。

這意味著,工商業用途的集體土地可以入市,住宅的集體土地仍舊關門緊鎖。換言之,只有工業商業類的小產權房有望轉正,但住宅類小產權房轉正仍舊遙遙無期。

就在上個月,廣東出臺規定,明確指出:對小產權房等不符合法律法規規定的,不予辦理相關登記手續。去年,國土資源部和住建設部也明確強調:

防止小產權房通過不動產登記合法化。

此前,深圳出臺規定,擬對工業、產業類小產權房予以轉正,但住宅例外,這與整體法律法規的精神相一致。

顯然,集體土地入市的口子,只向工業、產業、商業類廣開大門。至于住宅類小產權房轉正的希望,仍舊渺茫。

所謂住宅類小產權房,其實就是集體土地上建設的住宅。理論上,只有宅基地方能建設住宅,這些住宅只能為村民所有,不得轉讓給其他市民。這些小產權房,沒有不動產證,不能在市場上直接進行交易,還時時面臨著清理違建的風險。

與商品房對比,理解會更加清晰。商品房雙證合一,既有土地使用證,也有房屋產權證,能抵押能貸款能交易,能真正分享城鎮化的紅利。

所以,小產權房離轉正還有相當遠的距離。(更多參見《樓市避雷指南:這些房子不要碰》)

之所以如此,核心原因不在于法律法規,而在于現實利益:小產權房規模龐大,一旦放開,將會對住房市場產生巨大沖擊。

小產權房規模接近商品房的2/3。根據統計,全國小產權房約為73億平方米,占比約為24%。而商品房為112億平方米,約為整體住房的38%。而類似深圳這樣的城市,小產權房規模是商品房的3倍多。

如果小產權房放開上市,房價必然應聲而落,這顯然不是各級政府愿意看到的,也不是所有商品房購房者所能接受的。


03 對樓市影響有多大?

土地是房地產和城市建設的發動機。土地制度變革,影響自然不容小覷,但任何變革都難以一蹴而就,對于實際影響又不能過度高估。

如果這一法律法規能夠得到通過,那么將帶來三大影響。

其一,實體企業受益,商業類投資遭受沖擊。集體土地入市,不再“必須國有”,沒有中間商賺差價,不僅工業商業類土地成本有望降低,而且在市場驅動之下,供給有望井噴。對于廣大實體企業而言,這是顯而易見的利好;但對于廠房和寫字樓等商業類投資者,則是巨大利空。

其二,住宅仍然例外,小產權房轉正遙遙無期。集體土地入市的利好,只局限于工業商業領域,宅基地被排除在外,住宅也被排除在外。究其根本,小產權房規模龐大,一旦獲得上市資格,必將對商品房產生巨大沖擊。這一場景,地方政府和有房一族都不愿意看到。

其三,土地財政面臨變革,房地產稅還有多遠?如果沒了中間商賺差價,那么土地財政必然受到影響。當然,目前影響范圍還很有限,局限于工業商業領域。但對于一二線城市來說,本來土地資源就已不足,土地財政空間越來越小,未來誰來取代土地財政?房地產稅必然是繞不開的一環。

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